महापालिकेच्या भूखंडावरील इमारतींच्या विकासाला गती, आखले नवीन धोरण

मुंबई महापालिकेच्या भाडेकरारावरील भूखंडावर होणाऱ्या पुनर्विकास प्रकल्पांना आता गती देण्यात येत असून यासाठी महापालिकेच्यावतीने मार्गदर्शक धोरण बनवले आहे, या धोरणामध्ये पुनर्विकास करताना होणाऱ्या वाढीव बांधकामाच्या क्षेत्रफळासाठी महापालिकेने ३० टक्के एवढे एकरकमी अधिमूल्य अर्थात प्रिमियमची अट घालण्यात आली आहे. पूर्वी या प्रिमियची रक्कम टप्प्याटप्प्याने भरण्याची सवलत होती, परंतु आता त्यात सुधारणा करत महापालिकेने एकरकमी ही रक्कम स्वीकारण्याची अट घातली आहे, त्यामुळे महापालिकेच्या भूखडांवरील पुनर्विकासाला गती मिळणार असून महापालिकेच्या तिजोरीतही महसूलही वाढणार आहे. हे धोरण केवळ एक वर्षांकरता आहे, त्यामुळे यातून मिळणारा प्रतिसाद पाहून पुढील वर्षांकरता मुदतवाढ दिली जाणार आहे.

( हेही वाचा : समृद्धी महामार्गावर अपघात टाळण्यासाठी परिवहन विभागाने घेतला मोठा निर्णय!)

महापालिकेने भाडेतत्वावर दिलेल्या भूभागावरील उपकर प्राप्त इमारतींचा विकास नियंत्रण नियमावली १९९१ तथा विकास नियंत्रण व प्रोत्साहक नियमावली २०३४च्या विनियम क्रमांक ३३(७ ) व विनियम क्रमांक ३३ (७) ए नुसार पुनर्विकास करताना निर्माण होणाऱ्या वाढीव बांधकाम क्षेत्रफळासाठी महापालिकेला देय असलेल्या एकरकमी प्रिमियमची रक्कम आकारण्याची सवलतीचे धोरण अर्थात अॅमेनिस्टी स्किम महापालिकेच्यावतीने बनवण्यात आली असून याला प्रशासकांची मंजुरी प्राप्त झाली आहे.

नवीन धोरण मंजूर न झाल्याने महापालिकेने भाडेकरारावर दिलेल्या भूभागावरील उपकर प्राप्त इमारतींचा पुनर्विकास रखडला आहे. तसेच नारडेको, एमसीएचआय इत्यादी व्यावसायिक संघटनामार्फत नवीन विषया संदर्भात धोरण तयार करण्याची मागणी होत आहे तसेच या प्रकरणी विनियम ३३(७) नुसार एकूण मंजूर बांधकाम क्षेत्र, जसे की फंजिबल भरपाई बांधिव क्षेत्र वगळून एफएसआय ३ अधिक विनियम ३३(७) अतिरिक्त पुनर्वसन बांधकामाचा एफएसआय एवढ्या बांधकाम क्षेत्रफळापेक्षा जास्त असेल अशा प्रकारे आकारायचा एक वेळ प्रीमियम कमी करावा, जेणेकरून प्रोत्साहन पर पुनर्विकास योजना आर्थिक दृष्ट्या व्यवहार्य होतील अशीही मागणी होत आहे. त्यामुळे या सर्व बाबींचा सारासार विचार करून महापालिकेने सुधारित धोरण तयार केले आहे.

मे २०२१पासून आज पर्यंत एक वेळ प्रिमियमचे ठोस धोरण नसल्यामुळे विकासक तथा भाडेपट्टेदारांमध्ये संभ्रमाचे वातावरण निर्माण झालेले होते. त्यामुळे बरेचसे प्रकल्प सुरु असलेले विकासक हे भोगवटा प्रमाणपत्र अर्थात ओसी घेण्यास पुढे येत नाहीत. या धोरणाच्या द्विधा मनस्थितीमुळे भाडे करारावर दिलेल्या महापालिकेच्या जमिनींवरील पुनर्विकास प्रकल्पांवर विपरीत परिणाम होत आहे,असे महापालिकेचे म्हणणे आहे.

महापालिकेचे असे एकूण ४१७७ भूखंड भाडे करारावर दिले असून या भूखंडापैकी ३७९१ भूखंड हे एकट्या मुंबई शहरात आहेत. यापैकी ६३२ इमारतींचे पुनर्विकास प्रस्ताव महापालिकेला प्राप्त झालेले आहेत, ज्याचे प्रमाण सरासरी १७ टक्के आहे, तर त्यातील एकूण ४२८ पुनर्विकास प्रस्ताव पूर्ण झाले आहेत, ज्याचे प्रमाण सरासरी ११. २९ टक्के आहे. महापालिकेच्या अधिकाऱ्यांच्या म्हणण्यानुसार सन १९६९ पूर्वीच्या उपकर प्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासकरता डिसीआर ३३ (७)चा अंतर्भाव प्रथमत: सन १९९७ मध्ये करण्यात आला होता. सन १९९७ ते २०२२ या सुमारे २५ वर्षांच्या कालावधीमध्ये ११.२९ एवढ्याच महापालिकेने भाडेकरारावर दिलेल्या भूखंडांचा विकास होऊ शकला आहे.

अशा प्रकारे महापालिकेने भाडेकरारावर दिलेल्या भूखंडांचा पुनर्विकास झाल्यास सुमारे १०० वर्षे उजाडतील. त्यामुळे या इमारती ५० ते ६० वर्षांच्या असल्याने त्यांच्या पुनर्विकासाला चालना देणे गरजचे आहे, अन्यथा या इमारती धोकादायक बनून भविष्यात त्या इमारती कोसळून जिवितहानी होण्याची भीती असल्याचे अधिकाऱ्यांचे म्हणणे आहे. भाडेकरावर दिलेल्या भूखंडांच्या पुनर्विकासाला प्रोत्साहन देण्याकरता एक वेळ प्रिमियमच्या धोरणात सुसुत्रता आणणे गरजेचे आहे. त्यामुळे पुनर्विकास प्रस्तावांची संख्या वाढेल आणि महापालिकेच्या महसूलातही वाढ होईल,
असा विश्वास मालमत्ता विभागाचे सहायक आयुक्त प्रशांत गायकवाड यांनी व्यक्त केला आहे. तसेच महापालिकेच्या महसुलात घट होणार नाही याचीही दक्षता घेणे गरजेचे असल्याने प्रोत्साहनपर योजनांकरता सुधार समिती व महापालिकेने मंजूर केलेल्या ५ टक्के मर्यादेचा पुनर्विचार केला जात आहे.

इमारत प्रस्ताव विभागाच्या पुर्वानुभवामुळे राज्य शासनाने विविध अधिमुल्यात दिलेल्या सवलतीप्रमाणे सवलतीचे धोरण अर्थात ऍमेनेस्टी स्किम म्हणून ३१ मार्च २०२४ पर्यंत एकवेळ प्रिमियममध्ये महापालिकेचा वाटा ५० टक्के वरून कमी केल्यास एकूण प्रस्तावांची संख्या वाढण्याची शक्यता असल्याचेही त्यांनी म्हटले आहे. या धोरणाने मालमत्ता विभागाचा महसूल नेमका किती वाढेल अथवा कमी होईल हे आत्ता सांगणे कठिण असल्याचे मंजूर धोरणात म्हटले आहे. त्यामुळे यापूर्वीच्या मंजूर केल्या धोरणानुसार एक वेळ अधिमुल्य ५० टक्के ऐवजी ३० टक्के एवढे ३१ मार्च २०२४ पर्यंत आकारण्यात येणार असल्याचे म्हटले आहे. सध्या आकारण्यात येणारे ५० टक्के अधिमुल्य हे दोन टप्प्यात वसुली केले जाते. यामध्ये बांधकाम सुरू करताना दिले जाणारे सीसी प्रमाणपत्राच्या वेळेस आणि बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर ओसी देताना, ३ वर्षात या प्रीमियमची रक्कम वसूल केली जाते.